Theo chuyên gia, tại 2 khu vực sắp lên quận là Đông Anh và Gia Lâm giá đất bị đẩy lên quá cao thời gian qua khiến nhiều nhà đầu tư đang kẹt hàng. Do đó, bản chất của 2 thị trường này khi có thông tin lên quận chỉ làm tăng niềm tin, tăng sự chú ý của khách hàng…
Lượng thông tin mua bán tại hai khu vực tăng, ít giao dịch
TP Hà Nội mới đây đã thông qua chủ trương đưa huyện Gia Lâm và huyện Đông Anh lên quận đã ít nhiều tác động đến thị trường nhà đất ở hai khu vực này.
Theo đánh giá của Batdongsan.com.vn nghiên cứu thị trường nhà đất tại hai khu vực huyện Gia Lâm và Đông Anh sắp lên quận thì thấy dải giá tại đây khá rộng, lượng thông tin mua bán tại hai khu vực này thời gian gần đây nhiều lên.
Tài khoản N.H.D giao bán đất nền tại xã Đa Tốn (huyện Gia Lâm) cho biết lô đất anh đang bán “giá rất rẻ”. Cụ thể, lô đất rộng 68m2 với 4m mặt tiền, hậu 4m, đường 3m, hướng Đông Bắc, giá 33 triệu/m2.
Một lô đất khác được tài khoản T. bán với diện tích 69m2, mặt tiền 4,1m, hậu 3,9m, đường 3m, hướng Tây Bắc, giá 33,3 triệu/m2. Anh cho biết mức giá này đã được hạ xuống thấp, còn những khu xung quanh hầu hết là 37 – 38 triệu/m2.
Lượng thông tin mua bán tại hai khu vực sắp lên quận là Đông Anh và Gia Lâm có tăng, nhưng ít giao dịch.
Cũng ở Đa Tốn, lô đất rộng hơn với diện tích 110m2, mặt tiền 5,4m, hậu 6,28m, đường 4m, xung quanh là các dự án Ecopark, Ocean Park được rao bán với giá 46 triệu/m2.
Một miếng đất thổ cư khác ở Đa Tốn có diện tích 63m2, mặt tiền 4,1m, hậu 4,1m, đường 2m, hướng Đông Nam, cách trục đường chính 15m, đang rao 1,85 tỷ đồng (khoảng 24 triệu/m2).
Ở thị trấn Đông Anh (huyện Đông Anh), một lô đất ngay gần UBND thị trấn Đông Anh, diện tích 114,6m2, mặt tiền 4m, hậu 4,15m, đường 4m, hướng Tây Nam sát Quốc lộ 3 được rao giá 54 triệu đồng/m2.
Ở xã Cổ Loa (huyện Đông Anh), một lô đất rộng 40m2, mặt tiền 6,35m, đường 2m, hướng Nam lại được rao với giá khá rẻ – 21 triệu đồng/m2.
Còn một căn liền kề thuộc dự án liền kề Happy Land Đông Anh, diện tích 70m2, mặt tiền 5m, đường vào 15,5m, hướng Đông Nam, 6 phòng ngủ có giá 5,25 tỷ đồng (khoảng 75 triệu đồng/m2). Nội thất ngôi nhà đã xây thô và hoàn thiện mặt tiền.
Trao đổi với PV, môi giới sàn bất động sản chuyên thổ cư tại Đông Anh cho biết, dù lượng rao bán, tìm kiếm nhà đất có tăng thời gian qua nhưng lượng giao dịch vẫn rất hạn chế bởi tình trạng “đóng băng” chung của thị trường.
Theo dự báo của Savills Việt Nam về nguồn cung trong quý IV/2023, nguồn cung mới biệt thự, nhà liền kề chủ yếu sẽ đến từ các dự án mới. Đến năm 2025, Đông Anh sẽ dẫn đầu với 23% thị phần nguồn cung tương lai, theo sau là quận Hà Đông.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc khu vực Đông Anh dẫn đầu thị trường “không có tính thực tiễn. Bởi nếu giá đất Đông Anh vẫn duy trì cao thì tính hấp thụ không thể dẫn đầu”, ông Đính đánh giá.
Việc dẫn đầu sẽ chuyển hướng sang những nơi giá thấp, đầu tư mạnh và giá hợp lý. Ví dụ một số vùng như ở Mê Linh, Thanh Trì.
Giá đất đã bị đẩy lên mức bất hợp lý
Ngoài ra, ông Đính cũng cho biết, dự án đất ở Đông Anh và Gia Lâm, về bản chất đã bị đẩy giá lên rất cao. Trong giai đoạn vừa rồi cũng có sụt giảm do các giao dịch gần như không có. Mức độ sụt giảm tùy vào khu vực, nhất là các dự án không có giao dịch.
Trước đây khi có thông tin Đông Anh lên quận giá đất đã đẩy lên hơn 100 triệu/m2, rất bất hợp lý.
Trước đây giá đã đẩy lên hơn 100 triệu đồng/m2 đất, rất bất hợp lý. Bởi vì cả khu vực như vùng Đông Anh chưa được đầu tư gì. Toàn bộ vẫn đặt các dự án mênh mông, ruộng lúa, mấy dự án quây tôn để đấy chứ chưa có đầu tư. Tức là về mặt giá trị sử dụng gần như không có, không có giá trị đầu tư vào đây mà lại tăng giá một cách đột biến, bất thường, rất cao, nên không hợp lý.
Còn Gia Lâm về bản chất là cũng gần như vậy, nhưng giá nhỉnh hơn một chút vì có một số dự án lớn đã hình thành ví dụ Vinhomes, Thạch Bàn,…Về mặt hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị cũng lốm đốm đã được hoàn thiện.
Cũng theo ông Đính, về bản chất đất có giá trị nhưng sức tăng của nó không hợp lý. Cho nên bây giờ, Gia Lâm có thông tin lên quận, nhưng liệu những người bán ở nơi này có lợi dụng để đẩy giá tiếp. Nhưng vấn đề là kế hoạch này sẽ không thực hiện được, vì bản thân bây giờ giá đang quá cao và không có giao dịch nên việc giá tiếp tục bị đẩy lên nữa thì các nhà đầu tư chỉ có ôm hàng.
Cho nên bản chất của 2 thị trường này khi có thông tin lên quận chỉ làm tăng niềm tin, tăng sự chú ý của nhà đầu tư và khách hàng. Sau khi họ tìm hiểu, giá vẫn ngất ngưởng thế thì người ta cũng lại tránh ra.
“Thông tin hai huyện này lên quận là tốt. Nhưng nó chỉ tác động vào tâm lý là chính, kéo thêm sự chú ý của các nhà đầu tư, kéo thêm sự quan tâm của các nhà đầu tư vào thị trường này nhiều hơn. Trong năm 2024 – 2025 sẽ có nhiều hoạt động đầu tư của nhà nước, của các doanh nghiệp hơn, đặc biệt là khu vực Gia Lâm. 2 khu vực này chắc chắn sẽ tạo ra giá trị tốt hơn, nguồn cung bất động sản tốt hơn”, ông Đính nhìn nhận.
