Hỏi: Gia đình tôi có mua một căn hộ chung cư và về sống được hơn 1 năm, nhưng chưa có sổ hồng. Hiện gia đình tôi có kế hoạch chuyển chỗ ở và muốn bán lại căn hộ đang ở. Vậy tôi có được chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng không?
Chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch được quy định như sau:
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:
- a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, ngoại trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
- b) Không thuộc diện đang có khiếu nại, tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu hoặc đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Những điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Các giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
- a) Thế chấp, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
- b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
- c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hoặc mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
- d) Cho mượn, thuê, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
- đ) Nhận thừa kế nhà ở;
- e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó).
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở; đồng thời có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Nếu trường hợp mua bán của bạn không thuộc trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì bạn không thể thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, vì hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng mà bạn lại không có sổ hồng. Song, hai bên vẫn có thể lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc bạn sẽ bán căn hộ này cho người mua hoặc lập vi bằng hành vi mua bán nhà ở của 02 bên – do cơ quan thừa phát lại thực hiện.
Khi lập hợp đồng đặt cọc thì hai bên chỉ cần lập thành văn bản, có chữ ký của người mua – người bán là có giá trị pháp lý. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng/chứng thực nhưng nếu có nhu cầu thì bạn có thể đi công chứng/chứng thực hợp đồng đặt cọc.
Dự án chung cư HOT hiện nay: Chung cư grand sunlake
Thủ tục mua nhà chung cư chưa có sổ hồng
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư
- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Giải quyết tranh chấp
- Các thỏa thuận khác
Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoả cho phù hợp, nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên và không được trái với quy định của pháp luật.
Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản
- 03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu
- 01 bản nộp cho cơ quan thuế
- 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu
- 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu
- 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư
- Bản sao có chứng thực chứng minh nhân dân hoặc CCCD
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Theo khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Bộ hồ sơ bao gồm:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có 01 bản của bên chuyển nhượng
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế
- Bản sao có chứng thực chứng minh nhân dân hoặc CCCD
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở.
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế
Trên đây là thủ tục Chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng. Theo quy định chung cư chưa có Sổ hồng muốn chuyển nhượng thì thực hiện theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán và thủ tục sẽ phức tạp hơn nhà ở đã có Sổ hồng.
