Quy hoạch 1/1500 là từ ngữ chuyên môn quan trọng, thường xuất hiện trong các dự án quy hoạch đô thị, xây dựng và bất động sản. Tuy nhiên, ý nghĩa thực sự của quy hoạch này thì không phải ai cũng nắm rõ. Chính vì thế, bài viết: “Quy hoạch 1/1500 là gì? Điều kiện & Quy trình thực hiện’’ dưới đây Kinh Bắc Land sẽ giải đáp rõ cho mọi người.
Quy hoạch 1/500 là gì?
Căn cứ vào Khoản 2 Mục 11 và Khoản 2 Mục 24 Luật Xây dựng đã quy định rất rõ ràng về quy hoạch chi tiết xây dựng các công trình trong đô thị gồm 2 loại. Cụ thể: quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500.
Do đó, quy hoạch 1/500 thường được nhiều chủ đầu tư và giới khảo sát đất đai gọi là quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Quy hoạch 1/500 là việc cụ thể hóa các hạng mục công trình đã được quy hoạch theo các phân khu rõ ràng hoặc tổng thể.
Điều này được mô phỏng cụ thể và chi tiết bởi công trình trên mặt đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch thể hiện rõ giới hạn của các yếu tố công trình và ranh giới giữa các khu đất để bạn đọc có hình dung rõ hơn.
Quy hoạch 1/500 còn là cách thể hiện tổng thể địa hình xây dựng công trình, là cơ sở quan trọng để xác định được chính xác vị trí, chỉ giới xây dựng công trình. Mặt khác, nó cũng tạo điều kiện thuận lợi cho thiết kế cơ sở và kỹ thuật xây dựng.
Quy hoạch 1/500 phải gắn với một chủ thể nhất định như: dự án đầu tư, công trình xây dựng công nghiệp, dân dụng… Đây cũng là cơ sở quan trọng để cấp có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư xây dựng cho dự án, công trình dự kiến thực hiện.
Các tiêu chí cần có để có thể lập quy hoạch tổng thể 1/500 như: Dân số, hạ tầng xã hội, vị trí khu đất, không gian kiến trúc… Trong thiết kế, người vẽ phải thể hiện được sự gắn kết giữa các tiêu chí này thông qua các yếu tố thực tế như làm hàng rào, đường dẫn đến các công trình, dự án…
Điều kiện để phê duyệt quy hoạch 1/500
Điều kiện cơ bản để lập quy hoạch 1/500 là các dự án, công trình phải có quy mô xây dựng trên 2ha, 5ha. Đơn vị đấu thầu của dự án phải có đầy đủ giấy chứng nhận đủ điều kiện tham gia dự án. Trình bày rõ ràng văn bản kèm theo bản vẽ thống kê và chú thích kèm theo. Đồng thời, nhà thầu phải lập sơ đồ chỉ giới hạn khu đất đang thi công.
Quy hoạch 1/500 là bản đồ quy hoạch giúp chính phủ lập, điều chỉnh, thẩm định các tuyến đường chi tiết và xác định phương án đầu tư hợp lý nhất.
Khi nào cần quy hoạch 1/500?
Theo như quy định, hầu hết các dự án đầu tư xây dựng cụ thể nếu đã có quy hoạch 1/2000 thì cần phải lập quy hoạch chi tiết 1/500. Tuy nhiên, trường hợp dự án đầu tư có diện tích dưới 5ha, công trình riêng lẻ, công trình nhà ở có diện tích dưới 2 ha, mặc dù không bắt buộc quy hoạch 1/500, nhưng toàn bộ các giấy tờ liên quan như bản vẽ mặt bằng, mặt bằng kiến trúc, nội dung kỹ thuật của thiết kế hạ tầng, sự phù hợp với không gian kiến trúc xung quanh… phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 đã được phê duyệt.
Ngược lại, đối với các công trình xây dựng có quy mô trên 5 ha, chung cư có diện tích trên 2 ha thì phải lập tiến độ xây dựng tỷ lệ 1/500 trên cơ sở tiến độ chi tiết của 1/2000 đã được chấp nhận.
Một số dự án đã được duyệt quy hoạch 1/500 của thành phố Hà Nội như: Grand Sunlake, Kepler Land, The Charm An Hưng, Booyoung…
Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
Bản đồ sử dụng đất chi tiết tỷ lệ 1/500 sẽ bao gồm thông tin quy hoạch tổng thể, vùng, chi tiết và cả thiết kế đô thị. Khi chủ đầu tư có nguyện vọng xin phê duyệt chi tiết tỷ lệ 1/500 thì cần phải có đầy đủ các giấy tờ liên quan, như vậy mới có cơ sở để phê duyệt. Các tài liệu cần thiết để xin quy hoạch 1/500 bao gồm:
- Tờ trình đề nghị được thẩm định
- Có quyết định đã được phê duyệt của chủ đầu tư
- Cơ quan tổ chức lập ra quy hoạch đô thị
- Các văn bản và giấy tờ cung cấp thông tin quy hoạch của cơ quan đã có thẩm quyền hay những chứng chỉ có liên quan đến quy hoạch
- Bảng biểu thống kê
- Phụ lục và hình ảnh minh họa chi tiết về khu đất
- Bản đồ
- Toàn bộ phạm vi khu vực đã được lập quy hoạch tỷ lệ 1/500.
Bản quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án phải đảm bảo tính pháp lý, minh bạch và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Điều này được nêu rõ trong điều 31 của nghị định 37/2010/NĐ-CP. Cụ thể bao gồm những cơ quan có thẩm quyền sau:
- Bộ Xây dựng: Phê duyệt đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền giám sát của Thủ tướng Chính phủ.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: phê duyệt đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền giám sát của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- UBND huyện: Phê duyệt các đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND huyện, dự thảo quy hoạch phân khu, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng, đồ án quy hoạch xây dựng nông thôn.
Dự án nào đã có quyết định 1/500 đều có quy chế xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt và là cơ sở để lập sổ. Vì vậy, khi mua đất nền tại các dự án này, khách hàng có thể yên tâm hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất.
Quy trình thực hiện quy hoạch 1/500
Quy hoạch 1/500 sẽ dựa trên quy hoạch 1/2000, phù hợp với định hướng phát triển của xã hội. Trình tự cấu hình cụ thể như sau:
- Đầu tiên, Quốc hội sẽ chỉ đạo khu quy hoạch để phát triển kinh tế. Thủ tướng Chính phủ lập quy hoạch vùng phát triển trình Quốc hội thông qua.
- Đồng thời, nếu Quốc hội thông qua đề án của Thủ tướng Chính phủ thì UBND tỉnh sẽ lập quy hoạch 1/500 để trình Chính phủ.
- Khi Quốc hội thông qua quy hoạch 1/500, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xây dựng Quy hoạch 1/2000 trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
- Sau khi quy hoạch 1/2000 được phê duyệt, chủ đầu tư hoặc đơn vị thi công lập quy hoạch 1/500 trình huyện ủy phê duyệt.
Đất quy hoạch 1/500 có được tách thửa không?
Liệu đất quy hoạch 1/500 có được tách thửa hay không là băn khoăn của nhiều người. Việc chia lô hiện nay khá phổ biến, nhưng tùy từng nơi mà nó khác nhau.
Đối với đất thuộc khu dân cư, không nằm trong quy hoạch cấp quốc gia nhưng cần thu hồi để đầu tư hoặc theo quy định thì đơn vị chuyên môn theo quy hoạch có trách nhiệm tính toàn bộ hoặc một phần vào mục đích sử dụng để thực hiện tách thửa theo quy định. Ngay cả khi khu đất nằm trong quy hoạch đã công bố, nó sẽ được tách thửa nếu không có quy hoạch phân khu hàng năm.
Quyền của người sử dụng đất tiếp tục được thực thi nếu kế hoạch sử dụng đất hàng năm đối với khu đất được phê duyệt và công bố ở cấp quận. Tuy nhiên, không được phép xây nhà mới, xây dựng các công trình kiến trúc hoặc trồng cây lâu năm.
Nếu khu đất đã nhận được thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì thửa đất không thể được chia. Nếu không tách thửa được thì đã bị nhà nước tịch thu lãnh thổ hoặc không có giấy phép xây dựng. Nếu đất do nhà nước thu hồi thì không được phép xây dựng trên đó hoặc sử dụng diện tích này để xây dựng nhà xưởng.
Trên đây là những thông tin cập nhật mới nhất để giải đáp cho câu hỏi: “Quy hoạch 1/500 là gì? Điều kiện & Quy trình thực hiện’’. Thông qua bài viết này, Kinh Bắc Land hy vọng bạn đọc và các nhà đầu tư có cái nhìn rõ nét hơn về quy hoạch 1/500.
Ngoài ra, nếu có bất cứ thắc mắc gì thêm về bất động sản, hãy liên hệ ngay chúng tôi qua số Hotline: 097 960 48 99 để được tư vấn cụ thể nhất!
