Mật độ xây dựng là một trong những thông số kỹ thuật vô cùng quan trọng khi xây dựng công trình và ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của công trình đó. Bài viết dưới đây của Kinh Bắc Land sẽ cung cấp đầy đủ cho khách hàng những thông tin về mật độ xây dựng.
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất (không bao gồm diện tích của các khu: bể bơi, sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí, ngoại trừ sân thể thao xây dựng cố định và chiếm không gian lớn ở trên mặt đất.)
Hiện nay, khái niệm mật độ xây dựng đã được quy định rõ trong “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng” do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008 /QĐ-BXD ngày 04/05/2008. Theo quy định này, chủ đầu tư có thể dễ dàng tính toán mật độ xây dựng trước khi xây dựng.
Phân loại mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được chia làm 2 loại chính, bao gồm mật độ xây dựng gộp và mật độ xây dựng thuần.
- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ giữa diện tích xây dựng công trình và tổng diện tích khu đất. Diện tích này không bao gồm diện tích của một số yếu tố liên quan đến việc chuẩn bị xây dựng như sân chơi trẻ em, sân thể thao ngoài trời, bể bơi, công viên, tiểu cảnh trang trí…
- Mật độ xây dựng gộp: là tỷ lệ giữa các công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất, bao gồm diện tích không gian xanh, công trình đường giao thông, không gian mở và khu vực không có công trình xây dựng nào hoạt động trên khu đất đó.
Mỗi loại công trình đều có mật độ xây dựng riêng. Vì vậy, chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng tính năng, mô hình kết cấu để xác định mật độ xây dựng trước khi xây dựng.
Ngoài ra, căn cứ vào đặc điểm công trình, mật độ xây dựng còn được phân thành các loại sau: Mật độ xây dựng nhà phố; Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt; Mật độ xây dựng chung cư; Mật độ xây dựng biệt thự.
Cách tính mật độ xây dựng theo như quy định mới nhất
Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD năm 2008: “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về việc quy hoạch xây dựng”, trong đó có quy định rõ ràng, cụ thể về cách tính mật độ xây dựng, thiết kế xây dựng, đơn vị tư vấn, thẩm định, phê duyệt công trình liên quan đến tiêu chuẩn mật độ xây dựng.
Công thức tính mật độ xây dựng:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm khu đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình (m2): được xác định bằng hình chiếu của công trình này
- Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng này không phụ thuộc vào diện tích chiếm đất của các công trình khác như tiểu cảnh trang trí (ngoại trừ khu vực sân thể thao xây cố định…), sân thể thao ngoài trời.
Quy định mật độ xây dựng của các công trình
Mật độ xây dựng đối với Nhà ở nông thôn
Quy định về mật độ xây dựng ở khu vực nông thôn được chia thành 2 nhóm chính: quy định về mật độ xây dựng tối đa và quy định về mật độ xây dựng nhà ở.
Về quy định mật độ xây dựng nhà ở:
- Đối với khu đất có S từ 50m2 trở xuống, mật độ xây dựng tối đa là 100%
- Đối với khu đất có S từ 50 – 75m2, mật độ xây dựng tối đa là 90%
- Đối với khu đất có S từ 75 – 100m2, mật độ xây dựng tối đa là 80%
- Đối với khu đất có S từ 100 – 200m2, mật độ xây dựng tối đa là 70%
- Đối với khu đất có S từ 200 – 300m2, mật độ xây dựng tối đa là 60%
- Đối với khu đất có S từ 300 – 500m2, mật độ xây dựng tối đa là 50%
- Đối với khu đất có S từ 1000m2 trở lên, mật độ xây dựng tối đa là 40%
Về quy định mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa):
- Đối với công trình cao dưới 6m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa là 3 tầng
- Đối với công trình cao từ 6m – dưới 12m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa là 4 tầng
- Đối với công trình cao từ 12m – dưới 20m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa là 4 tầng
- Đối với công trình cao từ 20m trở lên, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa là 5 tầng.
Mật độ xây dựng nhà phố
Thông thường, UBND sẽ đưa ra những quy định rõ ràng về mật độ xây dựng. Số tầng sẽ tùy thuộc vào địa điểm xây dựng và lộ giới.
Chiều cao của công trình xây dựng sẽ phụ thuộc vào lộ giới:
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Chiều cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1 | Độ cao chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tầng cao tối đa (m) | |||||
| Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | Tầng 7 | Tầng 8 | ||
| L ≥ 25 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| L ≥ 20 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| 12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | 27.2 | – |
| 12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | – | – |
| 3.5 ≤ L < 7 | 5.8 | 13.6 | 17 | – | – | – | – |
| L < 3.5 | 5.8 | 11.6 | – | – | – | – | |
Độ vươn của ban công và ô văng sẽ tùy thuộc vào lộ giới:
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Độ vươn tối đa |
| L < 6 | 0 |
| 6 ≤ L < 12 | 0.9 |
| 12 ≤ L < 20 | 1.2 |
| L ≥ 20 | 1.4 |
Bên cạnh những quy định trên, chủ đầu tư cũng cần phải chú ý đến những vấn đề sau:
- Đối với nhà có hẻm, chủ đầu tư không được phép xây dựng sân thượng ở trên tầng thượng
- Đối với các tuyến đường có lộ giới dưới 7m, chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng 2 tầng lầu, trệt và sân thượng
- Đối với các tuyến đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m, chủ đầu tư chỉ được xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu
- Đối với các tuyến đường rộng hơn 20m, chủ đầu tư được phép xây tới 4 tầng cộng với tầng trệt, sân thượng và lửng.
Mật độ xây dựng căn hộ chung cư
Bất kỳ công trình căn hộ chung nào nào muốn được cấp phép thi công đều phải đáp ứng các chỉ số, quy chuẩn an toàn chung. Cụ thể như sau:
- Chiều cao công trình trên mặt đất <=16m, S lô đất <=3000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 75%
- Chiều cao công trình trên mặt đất <=16m, S lô đất =10.000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 65%
- Chiều cao công trình trên mặt đất <=16m, S lô đất =18.000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 63%
- Chiều cao công trình trên mặt đất <=16m, S lô đất >=35.000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 60%
- Chiều cao công trình trên mặt đất =19m, S lô đất <=3000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 75%
- Chiều cao công trình trên mặt đất =19m, S lô đất =10.000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 60%
- Chiều cao công trình trên mặt đất =19m, S lô đất =18.000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 58%
- Chiều cao công trình trên mặt đất =19m, S lô đất >=35.000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 55%
- Chiều cao công trình trên mặt đất =46m, S lô đất <=3000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 75%
- Chiều cao công trình trên mặt đất =46m, S lô đất =10.000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 41%
- Chiều cao công trình trên mặt đất =46m, S lô đất =18.000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 39%
- Chiều cao công trình trên mặt đất =46m, S lô đất >=35.000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 36%
- Chiều cao công trình trên mặt đất >46m, S lô đất <=3000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 75%
- Chiều cao công trình trên mặt đất >46m, S lô đất =10.000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 40%
- Chiều cao công trình trên mặt đất >46m, S lô đất =18.000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 38%
- Chiều cao công trình trên mặt đất >46m, S lô đất >=35.000m2. Mật độ xây dựng tối đa là 35%
Một số ví dụ thực tế:
- Mật độ xây dựng của chung cư Grand Sunlake là: 55,6%
- Mật độ xây dựng của chung cư The Charm An Hưng là khoảng trên 50%
Điều kiện để được cấp phép xây dựng
Để thực hiện được các điều kiện khi xin phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư cần lưu ý một số điểm sau:
- Diện tích đất xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng và mục đích sử dụng của khu đất đó; tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, yêu cầu bảo vệ môi trường, chỉ giới xây dựng….
- Trước khi thi công, chủ đầu tư phải lập đầy đủ hồ sơ thiết kế xây dựng có xác nhận của tổ chức, cá nhân có thẩm quyền.
- Đối với nhà ở có diện tích dưới 250m2, chủ sở hữu tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng, không hỏi ý kiến của tổ chức, cá nhân khác.
- Công trình cấp 1 và công trình có chất lượng đặc biệt được phép thiết kế tầng hầm. Điều này được quy định trong các quy định liên quan đến quản lý các dự án phát triển và quy hoạch đô thị.
Nếu công trình nằm trong khu vực ổn định nhưng chưa có quy định cụ thể về quy hoạch thị trấn thì công trình phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch thị trấn.
Xem thêm: Quy hoạch 1/500 là gì? Điều kiện và thẩm quyền để phê duyệt
Mật độ xây dựng có tính ban công không?
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, việc ban công có được tính vào mật độ xây dựng hay không sẽ phụ thuộc vào chiều dài của lộ giới – độ dài con đường. Cụ thể như sau:
- Chiều dài lộ giới từ 6m đến dưới 12m thì độ vươn tối đa của ban công sẽ là 0,9m
- Chiều dài lộ giới từ 12m đến dưới 20m thì độ vươn tối đa của ban công sẽ là 1,2m
- Chiều dài lộ giới từ 20m trở lên thì độ vươn tối đa của ban công sẽ là 1,4m
Đây là điều mà các chủ nhà cần hết sức lưu ý khi xây dựng các dự án nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố càng lớn thì quy định càng chặt chẽ. Thực hiện đúng trình tự sẽ giúp quá trình thi công hoàn thành nhanh chóng, tiết kiệm chi phí, thời gian, công sức và tránh phiền phức cho chủ đầu tư sau này.
Bài viết trên đây của Kinh Bắc Land là những thông tin chi tiết về mật độ xây dựng, hy vọng sẽ giúp khách hàng hiểu hơn về vấn đề này. Ngoài ra, nếu bạn đọc có bất kỳ câu hỏi về nào Bất động sản, hãy liên hệ với chúng tôi qua số Hotline: 097 960 48 99 để được tư vấn cụ thể và miễn phí!
